Перепланировкой своей квартиры граждане часто занимаются самостоятельно, не уведомляя какие-либо службы. При этом многие не знают, что можно делать, а что нельзя. Как узаконить и согласовать перепланировку своей квартиры в 2016 году — читайте далее.
Что разрешено, а что запрещено перепланировать в своем жилье
Далеко не каждого собственника квартиры устраивает имеющееся в его владении количество комнат, их метраж и расположение. В стремлении переделать всё «под себя», где-то убрать мешающую стену, а где-то наоборот – возвести дополнительную перегородку, желая сделать ванную комнату просторнее, объединив ее с туалетом, хозяева занимаются перепланировкой. И не всегда принимают во внимание, что большинство самостоятельных действий, связанных с изменениями первоначального вида квартиры, нужно согласовать и узаконить. Разумеется, если речь идет о косметическом ремонте – покраске, оклеивании комнат обоями и т.п. – разрешения не требуется.
Также владелец жилья вправе самостоятельно:
- устанавливать кондиционер или антенну;
- ремонтировать лоджии или балконы, остеклять их;
- встраивать мебель;
- переносить электроплитку;
- менять пришедшее в негодность инженерное оборудование (чинить отопление, вентиляцию, систему водоснабжения, канализацию) и т.п.
Разрешены, но с предварительным согласованием, следующие виды работ:
- изменение местоположения перегородок, двери;
- увеличение площади комнаты за счет нежилого помещения;
- соединение ванной с туалетом или других комнат;
- изменение фасада дома;
- объединение квартир и др.
Совет. Узнать, возможны ли изменения, которые вы собираетесь делать или уже сделали, можно в местном отделе архитектуры или жилищной инспекции.
Запрещено по российскому законодательству:
- расширять кухню или туалет за счет иных жилых помещений (если предполагается их увеличение более чем на 1/4 от этой комнаты);
- ломать несущие стены – не все знают, какие именно перегородки в их квартире являются таковыми;
- делать арку между жилой комнатой и кухней, если пользуетесь газовой плитой. Это возможно, только если установите раздвижные двери. На электроприбор такой запрет не распространяется;
- ломать или переносить коммуникации, которые относятся ко всему дому (вентиляция, отопление, водоснабжение);
- обустраивать ванную или туалет в тех помещениях, под которыми у соседей находится жилая комната. Исключение составляют двухуровневые квартиры;
- делать на лоджии системы обогрева или теплый пол, которые идут от общедомового отопления;
- делать балкон просторнее за счет жилой комнаты. При этом их можно разделить аркой, ширина которой не превышает 1 м;
- объединять балконы, ломая при этом стены.
Незаконная перепланировка квартиры: ответственность за самостоятельные действия
В большинстве случаев граждане затевают капитальный ремонт без согласования с жилищной инспекцией, надеясь, что это останется в тайне. Однако в таком случае становятся проблематичными сделки, предполагающие продажу, дарение, обмен или передачу квартиры по наследству, а также приватизацию.
Для любого жилья проводится процедура государственной регистрации. Для этого в обязательном порядке нужен план помещения. Все участки квартиры, где проведена незаконная перепланировка, сотрудник бюро техинвентаризации обозначит красными пометками.
Есть случаи, когда такую недвижимость всё же можно продать. Нужно обязательно поставить в известность покупателя о том, что вы перепланировали квартиру и не узаконили эти изменения. Иначе если впоследствии возникнут какие-либо сложности, новый владелец жилья имеет полное право оспорить сделку и через суд признать ее недействительной. Имейте в виду, что не каждый покупатель согласится обременить себя лишними заботами, связанными с несогласованной перепланировкой. Вероятнее всего, вам придется снизить стоимость квартиры.
Внимание! Жилье, в котором проведена неузаконенная реконструкция, невозможно приобрести в ипотеку. А если вы уже выплачиваете за него кредит, банк может потребовать досрочно погасить задолженность, поскольку вы нарушили условия кредитного соглашения.
Самовольное переоборудование жилья считается административным правонарушением, за которое предусмотрен штраф величиной в 2-2,5 тыс. р. Но это еще не всё: узнав о вашей самодеятельности, в результате которой оказались нарушены санитарные нормы и проведены запрещенные работы, вас могут заставить вернуть всё в исходное состояние. На это дается определенный срок, после чего специальная комиссия приходит с проверкой. Если вы проигнорировали все предписания, даже приватизированную квартиру могут продать с молотка, выплатив вам стоимость недвижимости за вычетом судебных расходов. В исходное состояние жилье будет приводить новый владелец. Если вы снимаете квартиру, вас могут выселить, не компенсировав затраты, а переделку поручить законному собственнику недвижимости.
Как узаконить перепланировку: уже проведенную и еще не сделанную
Если вы только собираетесь что-то кардинально менять в своей квартире, для вас актуален такой порядок действий.
Сбор документов. Понадобятся:
- техпаспорт жилья;
- свидетельство, подтверждающее ваше право собственности;
- выписка из домовой книги, в которую внесены все, кто проживает в данной квартире;
- заявление о перепланировке;
- письменные разрешения от МЧС, СЭС и департамента, который занимается охраной памятников архитектуры, истории и культуры (последний документ нужен, если вы живете в доме, который относится к этой категории);
- согласие на перепланировку от всех, кто живет в квартире. Этот документ заверяют в жилищном управлении или товариществе собственников жилья;
- проект или эскиз будущей перепланировки.
Чем они отличаются? Эскиз нужен, если, например, планируете делать новые двери или объединять ванную с туалетом, увеличивать или уменьшать размер окон. Без проекта не обойтись, если соберетесь ставить дополнительные стены из кирпича или пеноблока, менять устройство пола, газовую плиту – на электрическую и др. Проект, в отличие от эскиза, требует обязательного юридического оформления. Если сомневаетесь, что именно следует готовить, узнайте это в жилищной инспекции.
После сбора документов необходимо:
- Обращение в отдел архитектуры местной администрации. В течение месяца вы узнаете, разрешат вам делать планируемые работы или нет.
- Проведение задуманного ремонта. Если же архитекторы не утвердили ваш первоначальный план, всегда есть возможность что-то подкорректировать, чтобы найти компромиссный вариант.
- Согласование выполненных работ сотрудником жилищной инспекции, который выдает соответствующий акт.
- Получение новых паспортов на квартиру: технического (в БТИ) и кадастрового (в Кадастровом реестре или центре муниципальных услуг).
Чтобы узаконить (в данном случае, скорее, легализовать) уже выполненную перепланировку, придется действовать только через суд. Для этого нужно:
- Подготовить письменное заключение от СЭС, что квартира соответствует всем нормам, проект, а также технический и кадастровый паспорта на жилье.
- Сообщить архитекторам из местного департамента о том, что вы самовольно перепланировали квартиру.
- Обратиться в районный суд с просьбой узаконить выполненные вами изменения.
- В случае если решение принято в вашу пользу, получить новые правоустанавливающие документы.
Разумеется, возможен вариант, когда суд не согласился утвердить вашу перепланировку и более того – обязал вас вернуть всё в исходное состояние. Проигнорировать это постановление не получится: за его неисполнение вас могут даже не выпустить за пределы города, пока вы не сделаете всё, как было прежде. Естественно, не обойдется без штрафов. Поэтому лучше несколько раз подумать, прежде чем приступать к перепланировке без согласования: риски и последствия такого мероприятия значительны.
